천왕역 역세권 신축 아파트의 청약결과!

저번 달부터 많은 분들에게 주목받던 분양이 있었죠? 합리적인 분양가를 내세운 7호선 천왕역 초역세권 모아엘가 트레뷰 아파트의 8월 분양 소식이었습니다.

 

국민임대주택 도시정비 재개발 사업의 일환으로 서울특별시 구로구 오류동 213번지 일대의 대지위치를 가지고 지하 4층, 지상 26층의 건축규모 그리고 440세대의 세대수를 내용으로 하는 신축분양 이었습니다.

 

 

│관심받은 이유와 미계약의 의미

1. 서울의 신축 분양 그리고 분양가

 

서울의 신축 아파트 분양이 흔한 일이 아니고, 그동안 흥행에 실패를 겪었던 단지들이 주로 경기도 지역에 비역세권 아파트들이 많았기 때문입니다. 사람들의 주요 관심사는 분양가였는데 67타입이 8억 5천만원 내외, 84타입이 10억 8천만원 내외로 책정되었었습니다. 결국 주변 아파트 시세대로 나왔다고 볼 수 있습니다. 예상보다 높은 분양가로 약간의 불만섞인 목소리들이 있었습니다. 주변시세랑 비슷한데 왜 문제가 되냐? 그 이유는 주변시세가 거래가 거의 없이 11억까지 상승했고 거래가 없기 때문에 하락하지 않은 시세이기 때문입니다. 요즘처럼 부동산 시세가 하락하고 있는 상황에서 하락하지 않은 분양시세를 그대로 반영한 분양가의 분양이 성공할 수 있을까? 하는 의문이 들었던 것이죠.

 

지금과 같은 부동산 시장에서 청약결과에 대한 부정적인 의견이 많았는데요. 청약 결과는 6가구 모집에 62명 지원, 134가구 지원에 208명이 지원함으로서 140가구 지원에 270명이 지원하였습니다. 2:1이 조금 안되는 경쟁률입니다. 역시나 궁금한 것은 계약률입니다. 오늘 무순위 접수가 시작되었는데 129세대 모집에 11명만 계약을 하였습니다. 270명 중에서 단 11명만 계약을 한 것입니다. 계약률 7.8% 입니다. 공급호수의 92.2%가 미계약이 발생했다는 것이죠.

 

처참한 계약률은 서울 부동산 시장의 참담함을 보여주는 결과입니다. 불과 6개월 전까지만 해도 서울 분양이면 복권당첨인 줄 알았는데 이제 그런 것이 통하지 않는다는 현실이 드러난 셈입니다. 조정대상지역으로 분류된 규제 지역의 분양가 심사 제도는 크게 2가지가 있습니다. 

 

분양가 상한제 제도로 심사받을 것인가 아니면 HUG 고분양가 심사를 받을 것인가이죠. 분양가 상한제 제도는 시세 대비하여 30~40% 저렴하게 공급되는 것은 잘 아실텐데 HUG의 고분양가 심사는 거의 시세의 90%까지 반영을 하고 있습니다. 시세를 반영해도 어느 정도 계약은 이루어졌었고 남은 물량을 털어내는 것이 숙제였는데 이제는 아예 외면받는 수준까지 되었다는 것입니다. 

 

지금처럼 부동산 가격의 하락 방향성이 강한 시기에 시행사가 누구든지 걸려라 하고 합리적인 분양가를 책정하지 않고 HUG에서 수요를 감안하지 않고 통보하는 최대분양가를 그대로 반영한 것입니다. 그리고 수요자들의 반응을 찔러보고 있다는 것이죠.

 

2. 분양가 상한제 지역이 아닌 곳의 매매

 

현재 지역별로 집값의 하락세가 차이가 나고 있습니다. 신축 아파트값이 10%도 아니고 20~30% 하락이 되어야 뉴스의 기사가 되고 있죠. 신축인데 인근 단지 분양과와 비슷해지고 있다는 소식도 들리고 있습니다. 내용을 보면 대부분 3,000세대 이상의 대단지 아파트들의 하락율이 이렇고 소규모 단지가 많거나 구축 아파트들이 많은 곳은 거의 안떨어졌다는 내용을 확인할 수 있습니다. 그렇다면 아직 버티고 있는 지역은 분양을 넣어도 되냐. 아닙니다. 이미 랜드마크 대단지가 하락 중이기 때문에 다른 지역이 안떨어졌다는 것은 의미가 없습니다. 주식도 대마가 꺾이면 관련 분야 중,소주들은 따라가기 마련이죠. 그래서 아직 하락하지 않은 지역의 주변 시세가 반영된 분양가는 의미가 없다는 것입니다.

 

그래서 분양가 상한제 분양이 아니면 관심을 둘 필요가 없습니다. 분양가 상한제 청약도 고민을 해야 할 것이 이미 주변 시세가 30~40% 떨어진 상황에서 추가로 30~40% 더 싸게 분양하지는 않을 것이라는 사실입니다. 이전 고점 가격대비 30~40% 낮아진 가격으로 분양할 가능성이 훨씬 높겠죠. 최대로 기대해 보아도 현실적으로 5%정도 낮아진 분양가를 기대할 수 있는 것입니다. HUG 심사 분양은 볼 필요도 없다는 말이죠.

 

3. 어떤 선택을 해야 하는가.

 

이미 사전청약 또는 분양가 상한제 주택에 당첨된 분들은 단순히 집값이 오를까 내릴까를 생각하기 보다 본인이 동원 가능한 자금에서 선택할 수 있는 아파트와 비교해서 결정을 하시면 좋을 것 같습니다. 거기다 직장과의 출퇴근 거리, 향후 지역의 발전 가능성, 내 자녀의 교육 시기 등을 종합적으로 고려하여 결정하셔야 할 것입니다. 자녀가 학교에 들어갈 시기가 임박한 경우에는 청약받은 아파트 몇 년뒤에 들어가는 것 보다는 지금 당첨된 아파트에 입주하는 것이 좋겠죠.

 

청약을 포기할지 말지는 대안을 마련해두고 고민을 충분히 해보시면 될 것 같습니다. 

 

이와 같은 시장 분위기에서 3기 신도시와 민간주택 분양 등 많은 정보를 접하시면서 준비하신다면 장기적으로는 괜찮은 투자가 될 것이라고 봅니다. 시장이 빨리 회복되지는 않을 것으로 보기에 당장의 시세차익 보다는 경기 침체의 시기에서 타점을 잘 잡는 살아남는 투자의 개념으로 받아들이시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

모두 성투하시고 부자되시길 바랍니다.

 

감사합니다.