지방조정지역 해제의 이유

정부의 기조가 변했다고 밖에 볼 수 없는 기습적인 발표가 있었고 시행을 앞두고 있습니다. 보통 정부는 미리 예고를 하고 지속적이고 정치적인 플레이를 동반하여 요리조리 이용도 하고 했을텐데요.

 

이렇게 서둘러 정책을 발표하는 이유와 이 정책이 시장에 미치게 될 영향에 대하여 의견을 드려보려고 합니다.

 

 

│ 발등에 불이 떨어졌다.

 

역대급 금리인상을 앞두고 급하게 시행하기로 결정한 느낌을 지울 수 없는 정책.

9/22에는 미국 연준에서 금리인상 발표가 있었습니다. 올 해 들어서 인플레이션을 잡기 위해 미국은 빅스텝의 금리인상을 이어오고 있었고, 8월까지의 미국 경제 보조지표들은 인플레이션의 피크아웃(정점을 찍다)의 느낌을 주는 듯 했습니다. 이에 따라서 미국 주식이나 원유, 원자재의 가격들도 다소 안정세를 찾아가는 듯 싶었습니다.

 

그러나 9월 금리인상 발표를 앞두고 발표된 경제지수들은 예상치보다 좋지 않은 모습을 보여주며 상반기 동안 이어져 온 금리인상의 효과가 없는 것이 아닌가... 연말까지 더 강한 금리인상을 통한 통화정책으로 경제가 더욱 힘들어질 것이라는 예상을 가능케 했습니다. 결과는 역시나 0.75bp의 빅스텝 발표가 있었고 시장은 이미 예상하고 있었죠.

 

우리 정부는 이 금리인상 하루 전 날 부동산 정책의 일환으로 지방조정지역의 해제를 발표하였습니다. 금리가 무조건 올라갈 것이고, 금리는 역전될 것이며 환율은 더 올라갈 것이라는 예측. 그리고 이러한 과정들의 결과는 부동산 시장의 침체로 이어질 것이라는 판단을 한 것으로 보입니다. 

 

또한 이러한 지방조정지역의 해제를 시행한다 하더라도 경제 상황이 이렇다면 부동산 시장이 고삐 풀린 망아지가 날뛰는 정도의 결과는 없을 것이다라고 판단한 것 같습니다. 어차피 금리가 오르고 유동성이 말라버린 상황에서 이 정도 규제의 완화가 달래기 정도의 효과만 낼 것이라는 내부적인 판단도 존재했을 것이라는 추측입니다.

 

│세종시는 왜.

 

집 값 하락율 1위의 지역인 세종시. 광역시와 주변 도시인 대전까지 다 풀어줬는데 세종시만 제외 되었습니다. 이에 세종시 주민들의 불만이 있을 것이고 이유에 대해 납득이 안 갈수도 있다고 생각합니다.

 

반대로 정부 입장에서 생각해보면, 세종시는 행정수도 입니다. 그리고 과거 고위 공무원들이 청약 받았던 사례도 있고 그러다 보니 세종시를 먼저 풀어주는게 껄끄럽지 않았을까. 그리고 세종시를 풀어주게 되면 수도권은 왜 안풀어주냐는 추가 반발에 부딪히게 되는 결과가 있을 것이라 판단한 것 같습니다.

 

결국 추후에 세종시는 조정지역 이상의 규제로 묶여있는 서울과 같이 움직이게 되지 않을까 싶습니다.

 

 

│해제 지역은 집 값에 영향이 있을까.

 

결론적으로 조정지역 해제 여부와 집 값은 크게 영향이 없을 것이라는 생각입니다. 

 

조정지역이 된 이유도 오를 것 같으니까 묶는거고, 반대로 크게 안 오를 것 같으니까 풀어주는 거라 보는게 맞는 것 같습니다. 결국 선행이 아니라 후행이라는 이야기 인거죠. 

 

그리고 부동산 가격은 정책에 따라 움직이지 않습니다. 그래서 지금은 어떻게 보면 원래 수요와 공급에 의해서 가격이 결정 되는데, 지금은 거래가 없습니다. 거래가 없는게 팔려고 하는 사람이 없는 게 아니라 살려고 하는 사람이 없습니다. 매수세가 없는거죠. 매수할 수 있는 사람은 유형이 딱 세가지 일텐데 이는 무주택자, 1주택자, 다주택자 이렇게 구분 될 것입니다. 

 

다주택자는 취득세 때문에 살 수가 없고, 무주택자와 1주택자가 남는데 무주택자는 대출을 할 가능성이 매우 높습니다. 그런데 지금 금리가 매우 높은 수준입니다. 무서워서 안사죠. 1주택자는 기존 주택을 팔고 넘어가는 사람입니다. 그런데 안팔리죠. 팔려야 넘어가는데 기존 보유 주택이 매도가 안되는 상황인거죠. 

 

따라서 이러한 정부의 규제 완화 정책이 부동산 시장의 활성화나 가격 변동에 큰 영향이 없을 것이라는 생각인거죠.

 

│거시경제의 특수한 상황

 

우리나라 뿐만 아니라 전 세계가 인플레이션과의 전쟁중에 있습니다. 너무나도 복합적인 악재가 겹쳐있는 상황에서 거품이 날아가고 유동성이 매말라가고 있습니다. 소비는 줄고 기업실적은 악화될 것이며 결국 임금의 동결과 실업자의 증가, 그리고 자산시장의 가격 하락이 톱니바퀴처럼 맞물릴 것입니다. 

 

물론 영원히 올라가는 시장도 없고 영원히 내려가는 시장도 없습니다. 결국 상처를 치유하고 시장은 다시 일어섭니다. 다만 그 기간이 얼마나 걸릴 것인가 하는 것이죠. 

 

지금과 같은 상황에서 부동산 시장이라고 다를 것이 없습니다. 기존의 평가 방식이 통하지 않는 상황인 것입니다. 이 지역은 미래가치가 있다... 이 매물은 저평가 되어 있다... 이런 논리가 적용되지 않는 상황인 것입니다. 

 

당분간은 모든 자산시장의 가격 변동은 금리와 환율에 의해 좌지우지 된다고 보는게 맞겠죠.

 

│지금까지 비조정지역들이 풍선효과를 봐서 가격이 좀 올랐는데... 조정지역 해제는 이들에게 악재인가.

 

광역시나 큰 도시를 투자하고 싶었는데 여기를 조정으로 묶어가지고 이 지역들을 투자하기 힘드니까 ... 그러면 소도시로 가볼까? 비조정으로 가볼까? 이런 식이라면은 그동안의 비조정 지역들에게는 악재가 맞을 수 있습니다.

 

그러나 실거주자가 아니라 대부분의 투자자들은 여기저기 이미 투자되어 있는게 많을 것입니다. 다주택자들은 어차피 이번 규제의 완화가 다주택자라서 비조정이라고 하더라도 취득세가 중과되기 때문에 결국 이것도 건드리기 힘들고 저것도 건드리기 힘든 상황일 것입니다.

 

결국 해당 지역에 거주하고 있는 실거주자들이 움직여줘야 하는 것이죠. 이 분들은 이전부터 충분히 대출도 일으킬 수 있고 내집마련을 할 수 있는 상황이었기 때문에 이번 정책이 역으로 악재가 될 상황은 아니라고 봅니다.

 

비조정 지역들의 가격 상승은 풍선효과에 의한 것이 아닐 수 있습니다. 모든 것은 가격에 의해 움직인다는 생각으로 보면, 수도권만 놓고 봤을 때 3년동안 서울이 가격이 많이 올랐습니다. 반면에 인천은 정말 못올랐지요. 그리고 나서 또 조금 오르니까 인천이 조정지역으로 다 묶였던 것이죠. 그리고 나서 어떻게 되었냐...그 때부터 미친듯이 인천이 올랐습니다. 이를 통해 보면 조정 여부와 상관없이 가격이 너무 차이가 나니까 인천이 올라갔다고 볼 수 있습니다. 또한 수도권들이 너무 비싸니까 또 광역시 올라가기 시작했던 것이고 지금 이제 비조정 지역들이 최근 약 1년 넘게 오른 것들은 비조정 지역들이 많이 안 올랐기 때문에, 저렴했기 때문에 오른 것이라고 볼 수 있습니다.

 

현재 비조정 지역에서 만약 이미 많이 오른 지역들도 있을 수 있습니다. 이런 지역들은 이제 더 상승을 보기가 힘든 것이죠. 반면에 여전히 비조정 지역인데 많이 못 올랐다.. 이런 지역은 가격 상승의 여지가 남아있다고 볼 수 있습니다.

 

 

│앞으로의 부동산 정책의 성격은?

 

지금까지 부동산 정책을 시행하는 느낌은 간보는 느낌이 많았죠. 지금 같은 경제 위기 상황에서는 정부도 하향 평준화를 추구하지 않을까 싶습니다. 결국 조금 더 적극적인 규제 완화를 하려고 하지 않을까 싶은 것이죠.

 

혹여나 아직은 터지지 않았지만 미분양 문제가 있지요. 아직 미분양 사태가 많이 터지지 않았기 때문에 정부도 규제를 많이 안풀어주고 있는 느낌이 있구요. 과거 이명박 정권 때에는 미분양이 엄청 많이 터졌었습니다. 만약 이것이 재연이 되면 부동산 파이낸싱 대출을 일으켰던 사업자들의 채무불이행이 일어나고 금융기관과 연관 납품 및 하청 업체들이 도미노처럼 무너질 수 있습니다. 

 

이러한 이유로 정부도 과거보다는 조금 더 적극적으로 선제 대응을 하려고 하지 않을까...생각이 있다면...하는 마음도 있습니다.

 

얼마나 빨리 많이 현명한 정책들이 시행될 지 모르겠으나. 하루 빨리 부동산 시장이 안정화 되기를 바라면서 오늘 글 마치겠습니다. 

 

감사합니다.