은마아파트 재건축 승인이 시장에 던지는 의미

1979년 준공된 강남구 대치동의 은마아파트는 서울 강남의 대표적인 노후 대단지 입니다. 이러한 은마앞트의 재건축 계획안이 서울시 도시계획위원회의 심의를 통과했습니다. 재건축 조합 설립 추진위원회가 설립된 지 19년만이며, 도시계획위원회에 최초 상장된 지 5년만에 일어난 일입니다. 이렇게 서울시는 제11차 도시계획위원회에서 강남구 은마아파트 주택 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정과 경관심의안을 가결했다고 밝혔습니다.

│재건축의 규모

통과된 정비계획안에 따르면 최고 35층 33개 동, 5천 778세대로 재건축 되는 계획입니다. 건폐율은 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용됩니다. 도시계획위원회는 공공기여로 보도 차로 혼용 통로를 만들고 근린공원(13,253제곱미터)과 문화공원(4,081제곱미터)을 조성하도록 하였습니다. 이와 더불어 공공청사(파출소)도 들어설 계획입니다.

│생각해 볼 것들

사업수익

재건축 전의 세대수는 4,424세대이고 재건축 후의 세대수는 5,778세대 입니다. 그렇다면 일반분양은 몇 세대 일까요? 약 1,354세대 입니다. 이 중에서 공공주택이 678세대가 나오죠. 이렇게 된다면 순수 일반분양의 세대는 676세대 정도가 되겠죠. 일반 분양가는 얼마가 될 지 생각해 보셨습니까? 순수 분양 매물의 평당 분양가를 4천만원으로 가정했을 때, 그리고 34평 기준으로 9천 2백억원 정도가 됩니다. 이 금액이 사업 수익이 되겠죠. 이 금액을 조합원 수로 나눈다면 1인당 약 2억원씩 떨어지게 됩니다. 5,778 세대의 총 공사비를 평당 천만원 정도로 산정하여 34평 기준으로 계산하면 1조 9천억 정도가 나오겠죠. 여기서 사업수익 9천 2백억원을 빼면 1조 1천 4백억원 정도가 되구요, 조합원 1인당 분담금을 구하면 1인당 2억 5천만원 정도의 금액이 나옵니다.

예상 분양가

현재 시세를 보았을 때, 22억으로 가정한다면 분담금 2억 5천만원에 취득세를 포함하면 25억 정도로 볼 수 있습니다. 고려해야 할 사항으로는 재건축 초과이익 환수제라는 제도가 있는데 너무 복잡해지니 생략하겠습니다. 대략적이고 보수적으로 잡은 금액들 입니다. 

매수 가치

주변의 래미안 대치 팰리스의 현재 34평 정도의 시세는 33억 입니다. 이와 비교했을때 대략 은마아파트를 24억~27억 정도에 매수를 한다면 차액이 6억 정도 난다고 예상해 볼 수 있는 것입니다. 고려해야 할 사항들이 많지만 그냥 큰 틀로 예상만 해보는 것이니 오차가 더 클 수 있습니다. 그래도 이런 계산을 해 보는 것은 대략적인 차액을 어림잡아 유추해 보는 것으로 매수의 가치가 있는지를 알아보려고 하는 것이죠. 강남의 부동산 가격은 이제야 하락 추세를 타고 있습니다. 금리의 인상으로 은행의 레버리지를 차용하여 부동산을 소유하고 있는 소유자들의 매물이 쏟아지기 직전의 상황인 것입니다. 그렇다면 은마아파트의 분양가를 대략 27억으로 산정했을 때, 래미안 대치 팰리스의 33억 시세와 19%정도의 차이입니다. 주변 강남 아파트의 가격이 지금의 시세에서 20% 이상 하락할 수 있을까요? 지금은 아무도 예측할 수 없습니다. 자신의 현금 자산을 투입해서 건축물을 시공하는 시공사는 우리나라에 거의 없습니다. 금융 시스템을 이용하여 시행을 하기 때문에 지금처럼 부동산 매수세가 없고 부동산 매물의 거래가 절벽인 상황에서 미분양이 계속 발생되고 시행사와 시공사의 연쇄적인 도산이 일어난다면 지금 비교한 은마아파트와 래미안 대치 팰리스의 차익인 안전자산률 19%는 큰 매리트가 아닐 수 있습니다.

│은마아파트 재건축의 의미

십수년만에 통과된 재건축 승인이 왜 지금인가. 정부는 왜 지금 승인을 해 준 것인가. 이 시기에 대해 생각해 볼 필요가 있습니다. 정부 정책은 풀어줘도 크게 영향이 없을 때 풀어주고 제재를 가해도 감당할 수 있을 때 걸어 잠구는 경향이 있습니다. 결국 크게 변하는 게 없는 시기에 풀어준 셈입니다. 다 계산이 되었으니 풀어준 것이지요. 은마아파트의 거주자들에게는 좋은 일인 것에는 의심의 여지가 없습니다. 하지만 신규 매수자들에게는 섣불리 매수에 나설 시기가 아니라는 것이 대세적인 의견들 입니다. 최소 내년 상반기까지는 강남이 아니라 어떤 매물이 나와도 관망해야 할 시기라는 것입니다. 계속되는 금리 인상으로 부실 자금이 확대될 것으로 예상되자 금융권에서는 아파트 중도금 레버리지까지 중단한다는 뉴스가 나오고 있습니다. 현재는 금리가 모든 자산 시장을 좌지우지하는 상황이기 때문에 금리의 안정화를 기다리는 수 밖에 없다고 생각합니다. 은마아파트의 재건축은 부동산 시장에 영향을 줄 정도의 규모라고는 얘기하기 힘들고 제한적인 이슈 정도로 보고 넘겨야 하는 하나의 사건으로만 봐야 할 듯 싶습니다. 이렇게 볼 수 밖에 없는 시기라는 것 또한 중요하다고 봅니다.